营业收入微降5.29%

2025年上半年，大悦城控股实现营业收入152.31亿元，较上年同期的160.82亿元减少8.51亿元，同比下降5.29%。公司称主要受结算资源、周期影响。从行业环境看，房地产市场虽总体朝着止跌回稳方向发展，但仍面临一定压力，商品房销售降幅同比收窄，对大悦城营收产生影响。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
营业收入	152.31	160.82	-5.29%

净利润大幅增长129.87%

归属于上市公司股东的净利润为1.09亿元，上年同期为 -3.64亿元，同比增加4.72亿元，增幅达129.87%。综合毛利率从上年同期的22.59%上升至36.35%，上升13.76个百分点，毛利额增加19.03亿元，同比增长52.40%。表明公司在成本控制和产品盈利能力方面成效显著。

项目	本报告期	上年同期	变动幅度
归属于上市公司股东的净利润（亿元）	1.09	-3.64	129.87%
综合毛利率	36.35%	22.59%	增加13.76个百分点

扣非净利润增长122.06%

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为0.93亿元，上年同期为 -4.20亿元，同比增加5.13亿元，增幅达122.06%。增长得益于主营业务盈利能力提升，减少对非经常性损益依赖。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	0.93	-4.20	122.06%

基本每股收益增长137.50%

基本每股收益为0.03元/股，上年同期为 -0.08元/股，同比增长137.50%。因净利润大幅增长，使每股收益显著提升，反映公司盈利能力增强对股东回报的积极影响。

项目	本报告期（元/股）	上年同期（元/股）	变动幅度
基本每股收益	0.03	-0.08	137.50%

扣非每股收益同步提升

虽未单独披露数据，但结合扣非净利润和总股本（未发生变化），可知扣非每股收益同样因扣非净利润的增长而提升，进一步体现公司核心业务的盈利改善。

应收账款增加，警惕坏账风险

期末应收账款余额为5.65亿元，较上年末的5.18亿元增加0.47亿元，占总资产比例从0.29%上升至0.33%。从账龄分析来看，3个月以内的应收账款有2.57亿元，3 - 12个月的有2.52亿元，1 - 2年的有0.54亿元，2 - 3年的有0.42亿元，3年以上的有1.14亿元。部分款项如臻悦（天津）顾问费、长沙北纬28度物业管理费等按单项计提坏账准备。应收账款增加可能带来坏账风险，公司需加强账款回收管理。

项目	期末余额（亿元）	上年末余额（亿元）	占总资产比例（期末）	占总资产比例（上年末）
应收账款	5.65	5.18	0.33%	0.29%

存货减少，关注去化速度

存货账面价值为660.04亿元，较上年末的767.85亿元减少107.81亿元，占总资产比例从43.00%下降至38.97%。存货主要包括开发产品、开发成本、出租开发产品等。开发产品期末余额265.87亿元，开发成本442.65亿元，出租开发产品82.15亿元。存货减少可能因部分项目结转或销售，但仍需关注存货去化速度，避免库存积压风险。

项目	期末余额（亿元）	上年末余额（亿元）	占总资产比例（期末）	占总资产比例（上年末）
存货	660.04	767.85	38.97%	43.00%

销售费用微降0.35%

销售费用为6.10亿元，较上年同期的6.12亿元略有下降，降幅为0.35%。在市场竞争激烈的情况下，公司可能在销售策略上进行了优化，以保持销售费用的稳定。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
销售费用	6.10	6.12	-0.35%

管理费用下降7.50%

管理费用为6.04亿元，较上年同期的6.53亿元减少0.49亿元，下降7.50%。公司可能通过优化内部管理流程、控制开支等方式，实现了管理费用的降低。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
管理费用	6.04	6.53	-7.50%

财务费用下降6.85%

财务费用为10.10亿元，较上年同期的10.84亿元减少0.74亿元，下降6.85%。得益于公司持续优化债务结构、降低融资成本，上半年综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
财务费用	10.10	10.84	-6.85%

研发费用暴增1686.61%

研发费用为0.30亿元，上年同期为0.02亿元，大幅增长1686.61%。主要是本期响应国家及市场需求，开展“好房子”系列研发工作。表明公司注重产品创新和升级，但短期内可能对利润产生一定压力。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
研发费用	0.30	0.02	1686.61%

经营活动现金流净额增长38.15%

经营活动产生的现金流量净额为26.87亿元，较上年同期的19.45亿元增加7.42亿元，增长38.15%。主要是本期工程建设、所得税、土地增值税等支出同比减少。表明公司在经营活动中的现金回笼情况良好，经营活动造血能力增强。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
经营活动产生的现金流量净额	26.87	19.45	38.15%

投资活动现金流净额增长79.08%

投资活动产生的现金流量净额为 -2.47亿元，较上年同期的 -11.78亿元增加9.32亿元，增长79.08%。主要是本期持有型建设支出以及投资支付的现金同比减少。显示公司在投资策略上有所调整，更加谨慎地控制投资支出。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
投资活动产生的现金流量净额	-2.47	-11.78	79.08%

筹资活动现金流净额下滑241.47%

筹资活动产生的现金流量净额为 -55.40亿元，较上年同期的 -16.22亿元减少39.18亿元，下滑241.47%。主要是本期银行借款净额同比减少。意味着公司在融资渠道或融资规模上进行了调整，需关注公司后续资金需求和偿债能力。

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	变动幅度
筹资活动产生的现金流量净额	-55.40	-16.22	-241.47%

风险：市场与债务压力待解

尽管房地产市场总体向好，但仍受经济形势、政策出台力度等多重因素影响，短期内市场仍承压。大悦城虽上半年成绩尚可，但未来销售情况仍不确定，市场恶化可能影响营收和利润。同时，筹资活动现金流量净额大幅下滑，银行借款净额减少，虽可能是主动调整债务结构，但也可能面临资金缺口压力。若融资渠道不畅或资金回笼不及预期，可能影响债务偿还和项目推进。

机遇：创新与运营优势待发

研发费用大幅增加表明公司积极投入产品创新，“好房子”系列研发工作若成功落地，有望提升产品竞争力，满足市场对高品质住房需求，在竞争中脱颖而出。此外，公司商业运营能力突出，上半年购物中心销售额同比增长12.2%，客流量增长19.6%。持续提升运营管理能力，推动大悦城商业REIT扩募，有望构建长期可持续的优质商业资产，带来稳定收益。

总体而言，大悦城控股2025年上半年展现出一定韧性与发展潜力，但市场和资金方面挑战犹存。公司需密切关注市场动态，合理规划融资策略，加快存货去化，发挥产品创新和商业运营优势，以实现可持续发展。投资者也应持续关注公司财务指标变化，谨慎投资。

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